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대지사용권, 누구의 권리인가?

최근 대법원이 ‘2024다285725 손해배상금’ 사건에 대해 파기환송 판결을 내렸습니다. 이 사건은 집합건물(연립주택)의 구분소유자가 대지공유자로부터 무상사용을 승낙받은 경우, 이를 법적으로 ‘대지사용권’으로 인정할 수 있는지가 쟁점이었습니다. 법률적으로 다소 복잡할 수 있지만, 쉽게 풀어보겠습니다.

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집합건물과 대지사용권, 왜 중요할까?

집합건물(예: 아파트, 연립주택)은 여러 사람이 한 건물의 일부를 소유하는 구조입니다. 그런데 이 건물이 서 있는 ‘대지’는 여러 사람이 공유하는 경우가 많습니다. 따라서 건물의 구분소유자는 단순히 건물만 소유하는 것이 아니라, 그 건물이 위치한 땅을 사용할 권리(대지사용권)도 함께 보유해야 합니다.

대지사용권은 일반적으로 대지에 대한 소유권이나 임차권 등으로 인정되지만, 이번 사건에서는 ‘무상사용 승낙’도 대지사용권이 될 수 있는지가 문제가 되었습니다.

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사건의 핵심 쟁점

이 사건의 피고들은 연립주택의 구분소유자였고, 대지공유자인 다른 사람으로부터 무상사용을 승낙받았습니다. 하지만 원고(대지 공유자)는 피고들이 대지 지분이 부족하다며 부족한 부분에 대해 차임 상당의 부당이득반환을 청구했습니다. 즉, “네가 내 땅을 쓰면서 돈을 안 내는 건 부당하다”는 주장이었죠.

이에 대해 피고들은 “우리는 대지공유자로부터 사용 승낙을 받았으므로 대지사용권이 있다”라고 반박했습니다. 하지만 2심 법원은 이를 인정하지 않았습니다. 대지사용권은 건물 소유를 정당화할 수 있는 권리여야 하는데, 무상사용 승낙이 다른 공유자(원고)에게까지 대항할 수 있는 권리인지가 불분명하다는 이유였습니다.

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대법원의 판단 – 무상사용 승낙도 대지사용권이 될 수 있다

대법원은 원심의 판단을 뒤집고, 다음과 같은 이유로 피고들의 손을 들어줬습니다.

대지사용권은 반드시 소유권이나 임차권 같은 물권만이 아니라 채권적 사용권도 포함될 수 있다.

즉, 등기가 되지 않은 토지사용권도 대지사용권으로 인정될 수 있다는 점을 강조했습니다.

무상사용을 승낙한 사람이 단순한 대지 공유자가 아니라, 해당 연립주택의 구분소유자가 아니라는 특별한 사정이 없다면, 피고들은 대지사용권을 확보한 것으로 볼 수 있다.

쉽게 말하면, 땅을 공유하는 사람이 건물의 주인이 아니라면, 사용을 승낙받은 사람이 대지사용권을 가진다고 볼 수 있다는 것입니다.

원고가 약정 당사자가 아니라도 피고들의 대지사용권이 인정되는 데 지장이 없다.

즉, 공유자가 아닌 다른 사람에게도 대항할 수 있는 사용권이 될 수 있다는 뜻입니다.

결과적으로 대법원은 피고들이 대지사용권을 확보했다고 볼 수 있으므로, 원고의 부당이득반환청구가 성립되지 않을 수도 있다고 보고 사건을 다시 심리하도록 환송했습니다.

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이번 판결이 의미하는 바는?

이번 대법원 판결은 집합건물에서 ‘대지사용권’의 범위를 보다 유연하게 해석했다는 점에서 의미가 큽니다. 단순히 소유권이나 임차권뿐만 아니라, 무상사용 승낙도 대지사용권이 될 수 있다고 본 것이죠. 이는 향후 비슷한 분쟁에서 중요한 기준이 될 가능성이 높습니다.

특히, 집합건물에서 공유지분을 어떻게 사용하고, 어떤 권리가 인정되는지가 중요한 문제라는 점을 다시 한번 확인시켜 준 사건입니다. 만약 집합건물 내에서 대지사용권과 관련한 갈등이 발생할 경우, 무상사용 승낙이 있었는지 여부가 중요한 쟁점이 될 수 있음을 기억할 필요가 있습니다.

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마무리하며

집합건물과 대지사용권 문제는 일반인들에게는 다소 생소할 수 있지만, 실생활에서 꽤 자주 발생하는 법적 분쟁 중 하나입니다. 이번 판결은 대지사용권을 보다 폭넓게 인정한 사례로, 비슷한 상황에 놓인 사람들에게 중요한 참고 자료가 될 것입니다.

만약 본인이 집합건물의 소유자라면, 자신의 대지사용권이 어떻게 형성되는지, 그리고 무상사용 승낙이 있다면 법적으로 어떤 효과가 있는지 미리 확인해 두는 것이 좋겠습니다.