‘집주인이 집을 안 내줘도 월세는 내야 할까?’

임대차계약을 체결하고 나서 집주인이 세입자에게 집을 인도하지 않았는데도 월세를 내야 할까요? 대법원의 판결에 따르면, 원칙적으로 임대차계약이 성립하면 임차인은 목적물을 실제로 인도받았는지와 관계없이 차임(월세)을 지급할 의무가 있습니다. 하지만 임대인이 집을 제대로 인도하지 않아 세입자가 사용할 수 없다면, 일정 부분 차임 지급을 거절할 수도 있습니다. 이를 구체적으로 살펴보겠습니다.

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임대차계약과 차임 지급의 원칙

민법에 따르면 임대차계약이 성립하면 임대인은 세입자가 집을 사용할 수 있도록 인도할 의무가 있고, 세입자는 이에 대한 대가로 월세를 지급할 의무를 가집니다. (민법 제618조, 제623조)

즉, 계약이 정상적으로 체결되었다면 세입자는 실제로 집을 인도받지 못했더라도 차임을 지급해야 하는 것이 원칙입니다. 이는 계약 자체가 성립하면 발생하는 의무이지, 집을 인도받아야만 월세를 내는 것은 아니라는 뜻입니다.

예외: 집을 사용할 수 없을 때는?

하지만 여기에는 예외가 있습니다. 임대인이 집을 인도하지 않거나, 인도했지만 정상적으로 사용할 수 없는 경우에는 세입자가 차임 지급을 거절할 수 있습니다.

이 경우 차임 지급을 전부 거절할 수 있는 것이 아니라, 사용에 지장이 있는 범위 내에서 차임을 감액하거나 지급을 거절할 수 있습니다.

예를 들어:

계약한 집이 전혀 제공되지 않은 경우 → 차임 전액 지급 거절 가능

집이 인도되었지만 누수나 전기 문제로 정상적인 사용이 어려운 경우 → 차임 일부 감액 가능

즉, 계약은 유지되지만 집을 정상적으로 사용할 수 없는 정도에 따라 월세 지급 의무가 조정될 수 있습니다.

실제 사례와 적용 방법

예를 들어 A씨가 월 100만 원에 원룸을 임대했는데, 집주인이 계약 후에도 계속해서 집을 비워주지 않는다면 A씨는 월세 지급을 거절할 수 있습니다. 만약 집을 인도받았지만 배수 문제로 인해 화장실을 사용할 수 없다면, A씨는 문제 해결 전까지 차임 일부 감액을 요구할 수도 있습니다.

이처럼 임대인의 의무 불이행이 있을 경우, 세입자는 법적으로 정당하게 차임 지급을 조정할 수 있는 권리가 있다는 점을 기억해야 합니다

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결론: 계약은 계약, 하지만 사용이 어렵다면 조정 가능

대법원 판결에 따르면, 임차인은 집을 실제로 인도받지 않았더라도 차임 지급 의무를 부담합니다. 하지만 임대인의 의무 불이행으로 인해 정상적인 사용이 어려운 경우, 그 정도에 따라 차임을 거절하거나 감액할 수 있는 권리가 있습니다.

세입자로서 월세 문제로 고민이 있다면, 계약의 기본 원칙과 함께 자신의 권리를 적극적으로 주장하는 것이 중요합니다. 계약 내용을 꼼꼼히 확인하고, 문제가 발생할 경우 법적 근거를 바탕으로 대응하면 보다 유리한 해결책을 찾을 수 있을 것입니다.